【高配当株】ヒューリック（3003）　5年続けて、10月に配当予想を引き上げた

10月28日、ヒューリックが年間配当の予想を67円から70円に引き上げました。

調べてみると、10月に配当予想を引き上げるのは2022年から5年続けてのことでした。

ヒューリック（3003）。東京23区の駅の近くにビルを持ち、貸している不動産会社です。私の保有銘柄のなかでも、持っている額が大きい方の1社です。

基本データ

自己資本比率は25.1%。ビルの取得に借入金を多く使っているため、低めの数字です。この点は後で書きます。

東京23区の駅近に、約250件のビル

会社の決算短信によると、2026年9月末の時点で、東京23区の駅の近くを中心に約250件の賃貸物件を持っています（販売用の不動産を除く）。

売上の9割近くは不動産事業です。

決算短信に並んでいる開発中の計画を数えていたら、名前に「銀座」が入ったものが4つありました。

グループには、学習塾のリソー教育グループや、旅館「ふふ」の運営会社も入っています。

利益は「貸す」と「売る」の2本立て

この会社の利益を見るときに、いちばん大事なところです。

不動産事業の利益には、ビルを貸して入る家賃の利益と、物件を売ったときの利益の2つが入っています。決算短信のセグメント情報は「不動産事業」でひとまとめなので、2つの内訳はこの表からは分かりません。

会社もこの区別を意識していて、経営計画では「安定基盤利益」という言葉を使っています。

安定基盤利益比率の計算のしかたは資料に書かれていませんが、会社は2029年にかけて、売却に頼らない利益の割合を高めていく計画です。

そして、会社が示した今回の上方修正の理由は、物件の売却でした。

売却の利益は、売る物件と時期で年ごとに変わります。配当予想の引き上げも、この利益を含んだうえでのものです。

売上には波があるが、営業利益は毎期増えた

上の棒グラフが営業収益（売上高）です。2023年12月期は前の期より15%減りました。売却する物件の規模や件数、時期によって、売上は大きく変わります。

ところが営業利益は、2016年12月期の534億円から2025年12月期の1,868億円まで、9回の決算すべてで前の期を上回っています。

下の折れ線が営業利益率で、22%から33%のあいだ。今期の予想は24.1%です。

今期の会社予想は、営業収益9,000億円・営業利益2,170億円。どちらも予想どおりなら、このグラフの11期で最高です。

ROEは10期続けて10%以上

ROE（自己資本に対して、どれだけ利益を出したか）は、2016年12月期から2025年12月期まで10.36%から13.08%のあいだでした。

2026年2月の新しい中長期経営計画では、ROEの照準を「12%程度以上」としています。

ただ、借入金を多く使っていることも、ROEを押し上げる要因になります。自己資本比率25.1%とセットで見る数字だと思っています。

配当は9年で3.6倍。毎期の増配が続いている

2016年12月期の17円が、2025年12月期は62円。実績だけで9年で3.6倍です。今期の予想70円どおりなら、10年で4.1倍になります。

このグラフの期間は、毎期、前の期より配当が増えています。据え置きの年もありません。

2026年2月の新しい中長期経営計画の資料には「上場来、17期連続の増配」と書かれています（2025年12月期まで）。

10月の引き上げは、5年続いている

過去の発表をさかのぼってみました。

5年とも、10月の第3四半期決算と同じタイミングで、純利益の予想を上方修正し、あわせて配当予想を引き上げていました。

2023年12月期と2025年12月期は、10月の修正後の予想よりも、実績がさらに2円多くなっています。2025年12月期は、2026年1月に「連結業績が直近予想を上回った」として期末配当を2円増やしました。

ただ、これは過去の流れです。来年も同じことが起きる約束ではありません。

配当性向は、2029年までに45%へ

2026年2月3日に公表した新しい中長期経営計画（2026〜2036年）で、それまでの「40%」から2029年にかけて45%へ引き上げる方針を示しました。10月28日の配当予想の修正でも、同じ目標が理由に書かれています。

今期の予想配当性向は42.2%（70円÷165.92円）。40%と45%のあいだです。

配当性向が上がる方向なら、利益が横ばいでも配当は少しずつ増える計算になります。利益そのものが増えれば、配当の増加につながる可能性があります。

株価は約10年で1.7倍

2016年11月末の1,074円から、2026年10月30日には1,804.5円へ。約10年で1.7倍です（配当を含まない株価の比較）。

2022年までの6年ほどは、月末の終値で860円から1,400円弱のあいだを行ったり来たりしていました。利益は毎期増えていたのに、株価は長く動かなかったことになります。

2023年から上がりはじめ、2026年2月末には2,069円。その後は1,700円台まで下がり、10月30日の終値は1,804.5円です。

配当利回りの推移と、今の位置

2016年と2017年の期末は、利回りが1%台でした。

今の予想利回りは3.88%。各期末の実績利回り10時点の平均3.00%を0.88ポイント上回り、グラフのなかでは高い方です。いちばん高かったのは2022年末の4.04%でした。

株価も上がっています。それでも利回りが上がったのは、配当の伸びが、株価の伸びを上回ったからです。

私の取得単価は1,226円で、簿価利回りは5.71%です。

2016年12月期から2025年12月期までの10期の期末PER（実績）は、10.0倍から19.7倍。今の予想PER10.88倍は参考の比較ですが、このレンジの下限に近い位置です。

同業では、東京建物（8804）が10.5倍、三井不動産（8801）が14.9倍（各社が公表した今期の予想1株利益と、10月30日の終値で計算。決算期は東京建物が2026年12月期、三井不動産が2027年3月期）。この3社の予想PERでは、東京建物と近い水準です。

第3四半期は営業益13%増。物件の売却も進んだ

10月28日に発表された第3四半期決算（1〜9月）の数字です。

会社は、竣工・取得した物件で家賃収入が安定して推移したことに加え、販売用不動産の売上も順調だったと説明しています。

同じ日に、通期の予想も引き上げました。

会社はこれで、すべての利益で過去最高益を更新する見通しだとしています。

2026年2月の新しい計画では、今期の経常利益を1,850億円、2029年を2,200億円としていました。今期の予想は1,900億円に上がり、計画の今期分を上回る見込みです。

気をつけたいところ

引っかかっている点を4つ書いておきます。

1つ目は、借入金の大きさと金利です。

2026年9月末の借入金残高は1兆7,813億円（うちノンリコースローン539億円）。自己資本の9,508億円の2倍近くあります。会社は低いコストで安定して調達できていると説明していますが、金利が上がれば、支払う利息は増えていきます。金利のことは普通預金の金利が400倍になった話でも書きました。

2つ目は、物件の売却による利益です。

今回の上方修正は、物件の売却が進んだことによるものでした。売却の利益は、不動産の売買市場の状態で変わります。市場が冷えて売れなくなれば、利益の伸びは鈍る可能性があります。

3つ目は、のれんです。

会社を買ったときに計上する「のれん」は、2025年12月末の1,262億円から、2026年9月末には1,695億円に増えました。今期は学習塾のリソー教育グループについて、同社の株価に応じた追加ののれん償却48億円を計上しました。会社はこれを、今期の「特殊要因」と説明しています。

これとは別に、買収した会社の収益が想定を下回れば、のれんの減損が出る可能性があります。会社は10月13日に、リソー教育グループを完全子会社にするための公開買付け（株式の買い付け）を発表し、翌14日から始めています（期間は11月26日まで）。

4つ目は、東京への集中です。

賃貸物件は東京23区の駅の近くが中心です。立地の強みである一方で、東京のオフィスの賃料や空室率の影響を、まとめて受けることになります。

まとめ

今回いちばん驚いたのは、10月の配当の引き上げが5年続いていたことです。

配当のグラフだけでは見えない流れで、過去の発表を1本ずつ開いて、ようやく分かりました。

同じ不動産に近い業種では、大和ハウスの記事も書いています。あちらは住宅や物流施設などを幅広く手がけ、ヒューリックは都市部の不動産の賃貸・開発・売却を軸にしています。

借入金の大きさは気になります。それでも、利益が増えた分を配当に回すという流れは、ここ10年崩れていません。持っている高配当株は基本的に売らないので、この会社も持ち続けるつもりです。